Como avaliar a área da minha casa?

Quando estamos a pensar vender ou comprar uma casa, interessa-nos estabelecer o valor de m2 correto de mercado de forma a conseguir colocar o imóvel num lugar competitivo face aos outros imóveis disponíveis na zona, ou mesmo saber se estamos a pagar "caro" ou "barato" na altura de apresentar uma proposta.

Ora, é frequente ouvir clientes dizer que:

 "Mas se, após a minha análise, constatei que o valor de m2 na zona X é de Y, então porque é que a minha casa que tem 100m2, vale menos?"

Precisamos em primeiro lugar, entender que o valor/m2 de um imóvel é definido, comparativamente com os valores indicativos de valor pedido de imóveis com características semelhantes em venda no momento da avaliação, bem como e, dado mais importante que qualquer outro, da consulta dos valores efetivos de fecho de negócio ou seja, dos valores pelos quais as casas acabaram por ser vendidas após a negociação.

Quando procura informação, quer pela consulta de sites de venda online, placas de venda, quer noutro tipo de fontes, o proprietário apenas terá acesso aos valores pedidos, o que não quer dizer que os imóveis venham a vender-se a esse valor.

Uma das hipóteses será então ter em conta que poderá existir uma margem de negociação para menos, entre os valores pedidos e os valores reais de venda. Não tendo uma base de dados de registo de valores de venda, esta margem poderá apenas ser considerada pelo proprietário de forma empírica.

É também importante saber que um imóvel é composto de vários tipos de áreas, e que nem todas têm o mesmo valor/m2. Um pouco como o ouro, a prata e o bronze, todos são metais preciosos, mas uns valem mais do que outros.

T3 Av Elias Garcia
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Vamos então definir quais os tipos de áreas num imóvel:

- Área bruta privativa

É a superfície total medida pelo perímetro exteriores e eixos das paredes ou outros elemento separadores do edifício ou da fração. Ou seja, é toda a área ocupada pela fração, incluindo a que ocupam as paredes.

- Área útil

É a soma de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

- Área bruta dependente

São áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Ex: garagens, parqueamentos, varandas, sótãos, caves, estendais ou outros, desde que não integrados na área bruta privativa.

A área útil será sempre o nosso "ouro" quando consideramos o valor/m2 de uma casa.

As varandas não têm valor de mercado. O valor de uma varanda, consoante o tipo (aberta, bem ou mal fechada) dependerá em diferentes proporções do preço de m2 da área principal (área bruta privativa).

Os estacionamentos também devem ser avaliados de forma diferente conforme a sua disposição ou características (box, individual, ao ar livre, duplo, duplo em fila, triplo em fila).

Um sótão que esteja legalizado, valerá mais que um sótão não legalizado, sendo que as condições de acesso são também elementos diferenciadores na hora de definir valores.

Arrecadações contiguas ao fogo poderão ser mais valorizadas do que afastadas do fogo, uma vez que poderá haver a hipótese de serem anexadas.

Os terraços e logradouros serão mais ou menos valorizados segundo as suas características (maior ou menor privacidade, lixo proveniente dos vizinhos de cima, necessidade de limpeza, dimensão, entre outros)

Assim, é preciso ter em conta não só os valores m2 praticados na zona, mas também as características dos diversos espaços e aplicar os devidos coeficientes de valorização ou desvalorização a cada uma das áreas de forma a chegar ao presumível valor de transação de um imóvel a que costumamos chamar valor de mercado.

Presumível valor, porque não se trata de uma ciência exata, mas sim de uma estimativa. Que será mais precisa, quanto mais elementos dispor, e for conhecedor dos dados da zona, quem o determina.

DICA DE CONSULTOR: Ter a tentação de testar o mercado e colocar um imóvel em venda num valor completamente desajustado, poderá afastar o interesse dos potenciais compradores (que cada vez têm acesso a mais informação) e inibir os pedidos de visita ou a apresentação de propostas de clientes que talvez estivessem dispostos a pagar o valor ajustado ao mercado.

Veja também algumas dicas para colocar o seu imóvel em venda.

13 ideias para decorar a sua casa no halloween

O Halloween, não sendo uma tradição, está a entrar cada vez mais pelas casas portuguesas.
Estando o nosso planeta cada vez mais interligado, é natural que as pessoas se tornem cidadãos do mundo e acolham costumes vindos de todas as partes do globo.

Para quem gosta de vestir a sua casa a preceito e não perde um motivo para festejar, ficam algumas ideias que descobri online. (fotos fonte: Pinterest)

1. Monstros na janela

    A sua casa vai ser a mais assustadora da rua!

2. Coroa de...ossos

Um esqueleto para dar as boas vindas aos seus amigos em grande estilo.

3. Espelho maléfico

Entre sem olhar ou ficará aprisionado para sempre!

4. Chapéus flutuantes

Tome cuidado pois podem roubar os seus pensamentos mais profundos…

5. Luminária de cabeças

A luz certa faz maravilhas para criar ambiente.

6. Reposteiro com teias e morcegos

A sua casa é demasiado limpa? Que horror! Trate de disfarçar isso!

7. Abóboras com flores

Os recantos merecem uma atenção especial.

8. Centro de mesa caveira

Prepare uma mesa digna do castelo do conde Drácula.

9. Balões fantasma

Pequenos pormenores poderão fazer a diferença.

10. Ovos de dragão verdes

Sirva iguarias de gritos.

11. Gomas festivas

E acepipes com nomes sugestivos para os mais resistentes.

12. Lareira com trancas

Nesta noite todos vão querer entrar na sua casa. Todo o cuidado é pouco.

13. AH! E as vassouras ficam lá fora!

Agora que já tem algumas ideias, é tempo de por mãos à obra e organizar o jantar mais assustador que a sua casa alguma vez viu.

Dica de consultor: Se estiver a vender a casa, não se esqueça de retirar as decorações temáticas antes de retomar as visitas dos potenciais compradores. Um ambiente neutro funciona sempre melhor!

Veja também  8 Dicas para ter sucesso. Vender uma casa é uma aventura!

HAPPY HALLOWEEN!

12 coisas que os agentes imobiliários fazem para vender a sua casa rapidamente!

Longe de ver-me como uma super heroína (pelo menos sem ser aos olhos dos meus filhos e alguns dias em que acordo com especial disposição, olho-me no espelho e sinto-me cheia de pica para me atirar ao mundo), acredito que nós os agentes imobiliários possuímos alguns "poderes" que nos tornam mais fortes na hora de vender um imóvel.







Por falar em super heróis. O que acham deste quarto. EU ADORO!





São competências que desenvolvemos diariamente, quer pela exposição às diferentes situações com que nos deparamos em cada negócio (muitas vezes ossos duros de roer), quer pelo treino e formação que fazem parte do nosso dia-a-dia.

As ferramentas de análise de mercado a que temos acesso e os meios que dispomos para aplicar diferentes estratégias, são também peças fundamentais para maximizar a nossa visibilidade e principalmente a dos imóveis que nos confiam, eles sim, as grandes estrelas.

Aqui estão 12 coisas que posso fazer por si, para ajudá-lo a vender a sua casa mais rapidamente e ao melhor valor de mercado:

1. Impactar a venda

Estatísticas mostram que os agentes imobiliários conseguem em média negociar valores 13% mais elevados do que os proprietários que vendem sozinhos.

2. Conhecer, compreender e interpretar a informação do mercado num determinado local.

Dispomos de informação privilegiada sobre o mercado e suas transações. 

3. Ajudo a determinar o valor apropriado para colocar em venda

Temos acesso exclusivo a bases de dados de imóveis em venda no mercado, tempos de venda, valores de venda e principalmente valores de vendidos nos últimos meses.

4. Promover a sua casa online para dar-lhe máxima exposição.

Estamos de olho não só no mercado nacional mas também internacional.

5. Fotografia profissional, vídeo e 3D marketing.

As nossas fotos são tiradas por quem sabe, garantindo os melhores ângulos e mostrando a casa da melhor forma.

6. Sei onde encontrar compradores!

Ah. Isso é eu sei! E os meus colegas ajudam-me.

7. Colaboro com outros consultores.

Trabalhar em rede ajuda-nos a ter melhores resultados e a aprender com as experiências uns dos outros.

8. Comunico e divulgo os imóveis a outros consultores. 

Conhecemos muitos consultores dentro e fora da rede. Todos eles poderão a qualquer altura trazer-nos o comprador ideal para a sua casa! Partilhamos, garantimos a venda mais rápida e no final, todos ganham!

9. Sei como negociar profissionalmente.

Desenvolvemos skills para afastar os sentimentos da negociação.

10. Consigo antever problemas antes que surjam.

O que para si parece difuso e cinzento, para mim, parece-me bem claro! Been there, done that. Afinal fazemo-lo todos os dias!

11. Dou-lhe dicas para aumentar o seu retorno.

Temos estratégias para tornar tudo mais fácil e vender ao melhor valor de mercado. 

12.  Aponto para a audiência certa para a sua casa!

É importante compreender ao pormenor as necessidades e qualificar financeiramente para chegar ao potencial comprador e maximizar a probabilidade de surgir uma proposta irrecusável.

E então, está com vontade de vender a sua casa?
                                                                    Contacte-me já hoje!

BOAS VENDAS!

Caução das rendas não é renda adiantada!

Ao longo da minha vida de consultor, tenho reparado que uma das coisas que mais confunde os senhorios e arrendatários é a caução de renda.

Mas afinal, o que é a caução de rendas?

A caução de rendas, é um valor estipulado pelo senhorio e aceite pelo arrendatário de forma a garantir que a casa ser-lhe-á entregue sem danos no final do contrato. Serve então, para prevenir eventuais surpresas futuras e cobrir as reparações de manutenção  necessárias resultantes do uso do imóvel pelo inquilino.

Deverá ficar registada no contrato de arrendamento. 

Na hora de entregar a casa, caso haja necessidade de efetuar reparações no imóvel devido ao uso do inquilino, este optará por faze-las ou o senhorio poderá fazer uso do valor entregue como caução para ser ele próprio a tratar do assunto.

Caso entendam que está tudo em ordem e não é necessário reparar qualquer dano, o inquilino poderá exigir que lhe seja restituído o valor que entregou como caução a cada um seguirá a sua vida!

E as rendas adiantadas?

Com o início do contrato, pode haver lugar ao pagamento de rendas adiantadas.

Quando existem pagamentos de rendas adiantadas, caso se cumpra todo o contrato previsto, o inquilino não terá de pagar as últimas rendas. Vejam o exemplo de um contrato de 1 ano, cumprido, em que tenham sido entregues 2 rendas adiantadas. O inquilino não pagará os últimos 2 meses. Se por acaso acordarem a saída antecipada e entrega da casa no prazo de um mês, o inquilino não pagará a última renda e o senhorio deverá devolver-lhe 1 mês de renda restante, pago antecipadamente.

Então, se eu pagar uma caução no valor de uma renda e uma renda antecipada, tenho direito a não pagar os 2 últimos meses de contrato?

Não! É aqui que a porca torce o rabo!!!!

Utilizará a renda adiantada para pagar o último mês, sendo que o senhorio guardará a caução como garantia até que lhe seja entregue o imóvel e verifique que está em perfeitas condições. Então nesse caso, será restituída ao inquilino.

*Atenção que estas respostas não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador!