Quando estamos a pensar vender ou comprar uma casa, interessa-nos estabelecer o valor de m2 correto de mercado de forma a conseguir colocar o imóvel num lugar competitivo face aos outros imóveis disponíveis na zona, ou mesmo saber se estamos a pagar "caro" ou "barato" na altura de apresentar uma proposta.
Ora, é frequente ouvir clientes dizer que:
"Mas se, após a minha análise, constatei que o valor de m2 na zona X é de Y, então porque é que a minha casa que tem 100m2, vale menos?"
Precisamos em primeiro lugar, entender que o valor/m2 de um imóvel é definido, comparativamente com os valores indicativos de valor pedido de imóveis com características semelhantes em venda no momento da avaliação, bem como e, dado mais importante que qualquer outro, da consulta dos valores efetivos de fecho de negócio ou seja, dos valores pelos quais as casas acabaram por ser vendidas após a negociação.
Quando procura informação, quer pela consulta de sites de venda online, placas de venda, quer noutro tipo de fontes, o proprietário apenas terá acesso aos valores pedidos, o que não quer dizer que os imóveis venham a vender-se a esse valor.
Uma das hipóteses será então ter em conta que poderá existir uma margem de negociação para menos, entre os valores pedidos e os valores reais de venda. Não tendo uma base de dados de registo de valores de venda, esta margem poderá apenas ser considerada pelo proprietário de forma empírica.
É também importante saber que um imóvel é composto de vários tipos de áreas, e que nem todas têm o mesmo valor/m2. Um pouco como o ouro, a prata e o bronze, todos são metais preciosos, mas uns valem mais do que outros.
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Vamos então definir quais os tipos de áreas num imóvel:
- Área bruta privativa
É a superfície total medida pelo perímetro exteriores e eixos das paredes ou outros elemento separadores do edifício ou da fração. Ou seja, é toda a área ocupada pela fração, incluindo a que ocupam as paredes.- Área útil
É a soma de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas.- Área bruta dependente
São áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Ex: garagens, parqueamentos, varandas, sótãos, caves, estendais ou outros, desde que não integrados na área bruta privativa.A área útil será sempre o nosso "ouro" quando consideramos o valor/m2 de uma casa.
As varandas não têm valor de mercado. O valor de uma varanda, consoante o tipo (aberta, bem ou mal fechada) dependerá em diferentes proporções do preço de m2 da área principal (área bruta privativa).
Os estacionamentos também devem ser avaliados de forma diferente conforme a sua disposição ou características (box, individual, ao ar livre, duplo, duplo em fila, triplo em fila).
Um sótão que esteja legalizado, valerá mais que um sótão não legalizado, sendo que as condições de acesso são também elementos diferenciadores na hora de definir valores.
Arrecadações contiguas ao fogo poderão ser mais valorizadas do que afastadas do fogo, uma vez que poderá haver a hipótese de serem anexadas.
Os terraços e logradouros serão mais ou menos valorizados segundo as suas características (maior ou menor privacidade, lixo proveniente dos vizinhos de cima, necessidade de limpeza, dimensão, entre outros)
Assim, é preciso ter em conta não só os valores m2 praticados na zona, mas também as características dos diversos espaços e aplicar os devidos coeficientes de valorização ou desvalorização a cada uma das áreas de forma a chegar ao presumível valor de transação de um imóvel a que costumamos chamar valor de mercado.
Presumível valor, porque não se trata de uma ciência exata, mas sim de uma estimativa. Que será mais precisa, quanto mais elementos dispor, e for conhecedor dos dados da zona, quem o determina.
DICA DE CONSULTOR: Ter a tentação de testar o mercado e colocar um imóvel em venda num valor completamente desajustado, poderá afastar o interesse dos potenciais compradores (que cada vez têm acesso a mais informação) e inibir os pedidos de visita ou a apresentação de propostas de clientes que talvez estivessem dispostos a pagar o valor ajustado ao mercado.
Veja também algumas dicas para colocar o seu imóvel em venda.
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