Planear, reorganizar e IMAGINAR. Uma nova casa é como pintar uma tela em branco.

Costumo dizer que vender uma casa é como abrir as portas para novos mundos!

A partir de um único imóvel, vejo possibilidades quase infinitas de criar inúmeras casas.

Quem compra uma casa, procura um abrigo com o qual se possa identificar e viver as suas aventuras e desventuras. Esse espaço tão SEU onde irá passar tantos momentos das suas vidas, torna-se quase uma extensão do seu EU.

Basta pensar que todos nós temos personalidades diferentes para perceber que cada um terá as suas próprias expectativas e quererá reorganizar o seu novo cantinho à sua maneira, dando-lhe o seu cunho pessoal. (E ainda bem que assim é, porque na realidade, não consigo imaginar o tédio que seria ter de vender todos os dias casas iguais e iguais e iguais e iguais...Ai! Não! POR FAVOR!)

 Assim, é muito natural que quem compra nova casa, pense quase de imediato em fazer algumas transformações procurando adaptar o espaço de forma a que se identifique com ele e se sinta bem dentro dele. Por vezes pequenas transformações como mudar a cor das paredes, alterar os azulejos da casa de banho, mudar os moveis da cozinha já podem fazer a diferença.

Quando vendemos imóveis já com algum desgaste, o desafio torna-se ainda maior, e a imaginação começa a fervilhar de novas alternativas. Ficamos perante uma tela em branco e de repente, quase tudo é possível!

Já imaginaram uma casa remodelada completamente à vossa medida, onde poderão reorganizar o espaço como quiserem?  E escolher todos os materiais e pormenores de cima abaixo? É um sonho, não é?

É aqui que volto ao princípio:

Vender uma casa é como abrir as portas a novos mundos!

Entrar numa casa antiga, por vezes com espaços menos bem otimizados e imaginar uma nova casa nem sempre é fácil.

O meu papel, enquanto consultora imobiliária passa também por ajudar as pessoas que visitam o imóvel a abrir os seus horizontes e ajudá-los a visualizar, visualizar e ainda visualizar.

Uma sala pequena, de repente pode tornar-se maior. Uma cozinha mal aproveitada pode ganhar um espaço extra de arrumação. Como? Partindo uma parede aqui, ajustando o mobiliário acolá etc.

Mas é verdade que imaginar nem sempre é um processo fácil...Nem todos conseguimos ver para além do que temos diante dos olhos.

Então, para colocar estas soluções ao alcance dos potenciais compradores, é preciso mostrar-lhes! E para isso preciso de ajuda especializada, neste caso de um arquiteto que, com um toque de magia, desdobra todo este espaço criando uma nova organização e rejuvenescendo-o quase como um lifting.

E de repente, tudo se torna mais claro!

Espreitem abaixo:

Temos uma casa já com alguns anos onde viveu durante anos uma família. Nela foram criados filhos e netos, foram vividas felicidades e tristezas.

Como tudo nesta vida é cíclico, chega a altura de mudar de mãos e adaptar-se a novas funcionalidades.

AO TRABALHO!

É necessário fazer todo o levantamento do espaço:

Tirar medidas:

Planear:

No final teremos uma planta precisa do espaço que poderemos apresentar e um ponto de partida para pensar em novas soluções.

 E agora finalmente, conseguimos IMAGINAR!

Como por magia, tudo parece mais claro!

Sabem qual foi o resultado final? VENDIDO em menos de 15 dias!

Resta-me agradecer e empenho do arquiteto Pedro Viana da 15x10 que colaborou neste projeto.


E eu lá vou toda lampeira a caminho da próxima venda!

Que mais pode uma consultora querer?! ;)

DICA DE CONSULTORA: Espreitem este apartamento acabado de remodelar na Av. Elias Garcia. Cheira a novo! CLIQUEM AQUI

Como fazer uma proposta de compra de imóvel irrecusável!

Quando encontramos a nossa casa de sonho, começamos imediatamente a sentir borboletas no estômago e uma vontade enorme de compra-la antes que alguém o faça antes de nós!

Mas a compra de casa é como um namoro entre proprietário e potencial comprador, na medida em que a relação terá de agradar a ambos para que se dê o "casamento".

Quero eu dizer com isto que, para que o negócio seja percecionado por ambas as partes como WIN-WIN e se possa avançar para uma fase em que um promete vender e o outro promete comprar, (o grande SIM), todos terão de ficar satisfeitos com as condições estipuladas antecipadamente para o negócio.

É aqui que por vezes começam a surgir algumas inseguranças

e surgem algumas perguntas.

-Não concordo com o valor pedido, devo desistir e nem sequer apresentar proposta?

-Até que ponto é que me é permitido negociar?

-Qual o valor de entrada que devo propor?

-Vou começar por baixo para ver se "cola"... Mas será que é a melhor estratégia?

Como estas, é frequente colocarem-me muitas outras questões.

Vou, neste artigo, deixar-vos umas dicas que me parecem úteis na hora de conduzir uma negociação e apresentar uma proposta. 
Mas uma coisa é certa: A minha experiência mostra-me que vale sempre a pena apresentar uma proposta, mesmo quando nos dizem que não é negociável. Afinal, como se costuma dizer, "o não está garantido".

O que é uma proposta?

Uma proposta não é mais que a demostração por parte de um potencial comprador ao proprietário, da sua vontade de comprar um determinado imóvel. É como dizer: Estou interessado em comprar, mas em determinadas condições!

Muitas das vezes, existe vontade legítima de comprar o imóvel, mas, por uma ou outra razão, as condições do negócio não correspondem às expectativas de quem compra, seja por considerarem o valor demasiado alto, pelo prazo de escritura não se adequar às suas necessidades, ou mesmo por questões mais práticas como por exemplo entender que o imóvel deverá ser entregue com uma nova pintura, entre tantas outras.

O fator que mais frequentemente se discute é o valor de compra! Os potenciais compradores tendem a apresentar propostas abaixo do asking price, esperando que se encontre um ponto de equilíbrio entre as duas partes, o famoso "chegar ao meio caminho".

Então, uma proposta pode gerar 3 situações de negociação:

1- ACEITE - O proprietário aceita os valores e condições propostas pelo potencial comprador.

2-CONTRAPROPOSTA - O proprietário recusa algumas das condições propostas e propõe outro ponto de entendimento. (ex.: baixa ligeiramente o valor em relação ao valor inicialmente pedido)

3- NÃO ACEITAÇÃO - O proprietário não aceita as condições e, não quer fazer contraproposta. (Normalmente acontece quando os valores propostos vêm demasiado abaixo do asking price, o que poderá ser entendido como não sendo razoável e considerado quase ofensivo).

Para não "matar" a negociação logo à partida, a proposta deverá traduzir da melhor forma o interesse do comprador, ou seja, deverá ser clara, específica e definida temporalmente. O objetivo será dotá-la de um carácter único de forma a sobressair entre outras que possam surgir.

Veja o esquema abaixo:

O que incluir numa proposta de compra imobiliária

Quanto mais detalhada for a proposta de compra, maior a credibilidade e a probabilidade de suscitar interesse por parte do vendedor.

No entanto, deverá ter em atenção alguns aspetos na altura de fazer ou negociar uma proposta de compra para um imóvel. Anote estas 7 dicas:

1- Consulte os valores/custos de aquisição do imóvel (IMT, Imposto de selo, etc.) 

Qualquer imóvel terá custos adicionais de aquisição que é preciso ter em conta de antemão.
Pode fazer uma simulação de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imoveis e         Imposto de Selo aqui.

2- Consultoria financeira

Se pretender recorrer a financiamento, averigue junto das várias entidades bancárias, quais lhe oferecem as melhores condições (spreads, custas de abertura de processo, seguros etc.). Verifique qual o valor máximo que pode atingir na negociação do imóvel.
Este é um dos serviços que coloco ao dispor dos meus clientes compradores através de um atendimento personalizado gratuito por um consultor financeiro MaxFinance.

3- Analise o mercado

Averigue quais os valores pelos quais estão a ser vendidos na zona imóveis semelhantes aos que pretende comprar de forma a perceber qual o valor mais sensato a propor, até onde ir e quando desistir.
Para ajudar a perceber melhor quanto poderá valer um imóvel e que proposta apresentar, veja também: Como avaliar a área da minha casa

4- Procure saber quais as motivações do vendedor

Não adianta, por exemplo, propor um fecho de negócio rápido, como sendo uma mais valia, se ao vendedor for mais conveniente escriturar a 90 ou 120 dias porque até precisa, entretanto, de encontrar uma outra casa para viver antes de entregar o imóvel.
Quanto mais informação reunir sobre o vendedor do imóvel, mais oportunidades terá de apresentar uma proposta que vá de encontro às suas necessidades e expectativas.

5- Seja rápido 

Responder rapidamente à contraproposta do vendedor demonstra interesse e reduz o espaço para que entrem novas propostas de outros interessados.

6- Em alternativa, negoceie condições em vez de valor

Por vezes as condições do negócio são determinantes para o desempate entre duas propostas de valor semelhante. Propor, por hipótese, um sinal mais alto, pode significar um maior compromisso e captar a atenção do vendedor (principalmente nos casos em que se sabe que o proprietário necessita de capital inicial para avançar para a compra de uma nova casa. E como se sabe? Fazendo perguntas!).
O sinal habitual é de 10% ou 15%. Se tiver condições para isso, poderá apresentar um sinal de 30% ou 40%, estará a mostrar que realmente está disposto a assumir o risco e isso poderá ser valorizado pelo proprietário.

7- Mostre alguma flexibilidade

Não caia na tentação de ser demasiado rígido. O género "é pegar ou largar" torna-se demasiado agressivo e habitualmente coloca a outra parte na defensiva.
Ceda em algumas questões e vá propondo alternativas em troca. Por exemplo, aceite um valor mais alto, mas proponha que lhe façam uma pintura ou ficar com o sofá, pequenos arranjos ou qualquer outra contingência até que ambas as partes fiquem satisfeitas.

Enquanto consultora, tento sempre acompanhar da melhor forma os meus clientes compradores durante a fase de propostas, propondo soluções, gerindo o stress e acima de tudo a informação que é passada de comprador-vendedor e vendedor-comprador.
É uma altura tensa por natureza e por vezes os ânimos exaltam-se. É natural!  Daí a mais valia de ter ao seu lado um intermediário que negoceia de cabeça fria, afastando a emoção do negócio em si. 

DICA DE CONSULTORA:  Embora possamos aprender a tornar as nossas propostas mais "sexy", nem sempre ganhamos o negócio...Mas lembre-se que, casas há muitas! E que a próxima será para si! Não desanime à primeira. Estará muito mais tranquilo bem preparado na próxima negociação!




Até breve e bons negócios!

Como avaliar a área da minha casa?

Quando estamos a pensar vender ou comprar uma casa, interessa-nos estabelecer o valor de m2 correto de mercado de forma a conseguir colocar o imóvel num lugar competitivo face aos outros imóveis disponíveis na zona, ou mesmo saber se estamos a pagar "caro" ou "barato" na altura de apresentar uma proposta.

Ora, é frequente ouvir clientes dizer que:

 "Mas se, após a minha análise, constatei que o valor de m2 na zona X é de Y, então porque é que a minha casa que tem 100m2, vale menos?"

Precisamos em primeiro lugar, entender que o valor/m2 de um imóvel é definido, comparativamente com os valores indicativos de valor pedido de imóveis com características semelhantes em venda no momento da avaliação, bem como e, dado mais importante que qualquer outro, da consulta dos valores efetivos de fecho de negócio ou seja, dos valores pelos quais as casas acabaram por ser vendidas após a negociação.

Quando procura informação, quer pela consulta de sites de venda online, placas de venda, quer noutro tipo de fontes, o proprietário apenas terá acesso aos valores pedidos, o que não quer dizer que os imóveis venham a vender-se a esse valor.

Uma das hipóteses será então ter em conta que poderá existir uma margem de negociação para menos, entre os valores pedidos e os valores reais de venda. Não tendo uma base de dados de registo de valores de venda, esta margem poderá apenas ser considerada pelo proprietário de forma empírica.

É também importante saber que um imóvel é composto de vários tipos de áreas, e que nem todas têm o mesmo valor/m2. Um pouco como o ouro, a prata e o bronze, todos são metais preciosos, mas uns valem mais do que outros.

T3 Av Elias Garcia
ID:123751084-61

Vamos então definir quais os tipos de áreas num imóvel:

- Área bruta privativa

É a superfície total medida pelo perímetro exteriores e eixos das paredes ou outros elemento separadores do edifício ou da fração. Ou seja, é toda a área ocupada pela fração, incluindo a que ocupam as paredes.

- Área útil

É a soma de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

- Área bruta dependente

São áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Ex: garagens, parqueamentos, varandas, sótãos, caves, estendais ou outros, desde que não integrados na área bruta privativa.

A área útil será sempre o nosso "ouro" quando consideramos o valor/m2 de uma casa.

As varandas não têm valor de mercado. O valor de uma varanda, consoante o tipo (aberta, bem ou mal fechada) dependerá em diferentes proporções do preço de m2 da área principal (área bruta privativa).

Os estacionamentos também devem ser avaliados de forma diferente conforme a sua disposição ou características (box, individual, ao ar livre, duplo, duplo em fila, triplo em fila).

Um sótão que esteja legalizado, valerá mais que um sótão não legalizado, sendo que as condições de acesso são também elementos diferenciadores na hora de definir valores.

Arrecadações contiguas ao fogo poderão ser mais valorizadas do que afastadas do fogo, uma vez que poderá haver a hipótese de serem anexadas.

Os terraços e logradouros serão mais ou menos valorizados segundo as suas características (maior ou menor privacidade, lixo proveniente dos vizinhos de cima, necessidade de limpeza, dimensão, entre outros)

Assim, é preciso ter em conta não só os valores m2 praticados na zona, mas também as características dos diversos espaços e aplicar os devidos coeficientes de valorização ou desvalorização a cada uma das áreas de forma a chegar ao presumível valor de transação de um imóvel a que costumamos chamar valor de mercado.

Presumível valor, porque não se trata de uma ciência exata, mas sim de uma estimativa. Que será mais precisa, quanto mais elementos dispor, e for conhecedor dos dados da zona, quem o determina.

DICA DE CONSULTOR: Ter a tentação de testar o mercado e colocar um imóvel em venda num valor completamente desajustado, poderá afastar o interesse dos potenciais compradores (que cada vez têm acesso a mais informação) e inibir os pedidos de visita ou a apresentação de propostas de clientes que talvez estivessem dispostos a pagar o valor ajustado ao mercado.

Veja também algumas dicas para colocar o seu imóvel em venda.

13 ideias para decorar a sua casa no halloween

O Halloween, não sendo uma tradição, está a entrar cada vez mais pelas casas portuguesas.
Estando o nosso planeta cada vez mais interligado, é natural que as pessoas se tornem cidadãos do mundo e acolham costumes vindos de todas as partes do globo.

Para quem gosta de vestir a sua casa a preceito e não perde um motivo para festejar, ficam algumas ideias que descobri online. (fotos fonte: Pinterest)

1. Monstros na janela

    A sua casa vai ser a mais assustadora da rua!

2. Coroa de...ossos

Um esqueleto para dar as boas vindas aos seus amigos em grande estilo.

3. Espelho maléfico

Entre sem olhar ou ficará aprisionado para sempre!

4. Chapéus flutuantes

Tome cuidado pois podem roubar os seus pensamentos mais profundos…

5. Luminária de cabeças

A luz certa faz maravilhas para criar ambiente.

6. Reposteiro com teias e morcegos

A sua casa é demasiado limpa? Que horror! Trate de disfarçar isso!

7. Abóboras com flores

Os recantos merecem uma atenção especial.

8. Centro de mesa caveira

Prepare uma mesa digna do castelo do conde Drácula.

9. Balões fantasma

Pequenos pormenores poderão fazer a diferença.

10. Ovos de dragão verdes

Sirva iguarias de gritos.

11. Gomas festivas

E acepipes com nomes sugestivos para os mais resistentes.

12. Lareira com trancas

Nesta noite todos vão querer entrar na sua casa. Todo o cuidado é pouco.

13. AH! E as vassouras ficam lá fora!

Agora que já tem algumas ideias, é tempo de por mãos à obra e organizar o jantar mais assustador que a sua casa alguma vez viu.

Dica de consultor: Se estiver a vender a casa, não se esqueça de retirar as decorações temáticas antes de retomar as visitas dos potenciais compradores. Um ambiente neutro funciona sempre melhor!

Veja também  8 Dicas para ter sucesso. Vender uma casa é uma aventura!

HAPPY HALLOWEEN!

12 coisas que os agentes imobiliários fazem para vender a sua casa rapidamente!

Longe de ver-me como uma super heroína (pelo menos sem ser aos olhos dos meus filhos e alguns dias em que acordo com especial disposição, olho-me no espelho e sinto-me cheia de pica para me atirar ao mundo), acredito que nós os agentes imobiliários possuímos alguns "poderes" que nos tornam mais fortes na hora de vender um imóvel.







Por falar em super heróis. O que acham deste quarto. EU ADORO!





São competências que desenvolvemos diariamente, quer pela exposição às diferentes situações com que nos deparamos em cada negócio (muitas vezes ossos duros de roer), quer pelo treino e formação que fazem parte do nosso dia-a-dia.

As ferramentas de análise de mercado a que temos acesso e os meios que dispomos para aplicar diferentes estratégias, são também peças fundamentais para maximizar a nossa visibilidade e principalmente a dos imóveis que nos confiam, eles sim, as grandes estrelas.

Aqui estão 12 coisas que posso fazer por si, para ajudá-lo a vender a sua casa mais rapidamente e ao melhor valor de mercado:

1. Impactar a venda

Estatísticas mostram que os agentes imobiliários conseguem em média negociar valores 13% mais elevados do que os proprietários que vendem sozinhos.

2. Conhecer, compreender e interpretar a informação do mercado num determinado local.

Dispomos de informação privilegiada sobre o mercado e suas transações. 

3. Ajudo a determinar o valor apropriado para colocar em venda

Temos acesso exclusivo a bases de dados de imóveis em venda no mercado, tempos de venda, valores de venda e principalmente valores de vendidos nos últimos meses.

4. Promover a sua casa online para dar-lhe máxima exposição.

Estamos de olho não só no mercado nacional mas também internacional.

5. Fotografia profissional, vídeo e 3D marketing.

As nossas fotos são tiradas por quem sabe, garantindo os melhores ângulos e mostrando a casa da melhor forma.

6. Sei onde encontrar compradores!

Ah. Isso é eu sei! E os meus colegas ajudam-me.

7. Colaboro com outros consultores.

Trabalhar em rede ajuda-nos a ter melhores resultados e a aprender com as experiências uns dos outros.

8. Comunico e divulgo os imóveis a outros consultores. 

Conhecemos muitos consultores dentro e fora da rede. Todos eles poderão a qualquer altura trazer-nos o comprador ideal para a sua casa! Partilhamos, garantimos a venda mais rápida e no final, todos ganham!

9. Sei como negociar profissionalmente.

Desenvolvemos skills para afastar os sentimentos da negociação.

10. Consigo antever problemas antes que surjam.

O que para si parece difuso e cinzento, para mim, parece-me bem claro! Been there, done that. Afinal fazemo-lo todos os dias!

11. Dou-lhe dicas para aumentar o seu retorno.

Temos estratégias para tornar tudo mais fácil e vender ao melhor valor de mercado. 

12.  Aponto para a audiência certa para a sua casa!

É importante compreender ao pormenor as necessidades e qualificar financeiramente para chegar ao potencial comprador e maximizar a probabilidade de surgir uma proposta irrecusável.

E então, está com vontade de vender a sua casa?
                                                                    Contacte-me já hoje!

BOAS VENDAS!

Caução das rendas não é renda adiantada!

Ao longo da minha vida de consultor, tenho reparado que uma das coisas que mais confunde os senhorios e arrendatários é a caução de renda.

Mas afinal, o que é a caução de rendas?

A caução de rendas, é um valor estipulado pelo senhorio e aceite pelo arrendatário de forma a garantir que a casa ser-lhe-á entregue sem danos no final do contrato. Serve então, para prevenir eventuais surpresas futuras e cobrir as reparações de manutenção  necessárias resultantes do uso do imóvel pelo inquilino.

Deverá ficar registada no contrato de arrendamento. 

Na hora de entregar a casa, caso haja necessidade de efetuar reparações no imóvel devido ao uso do inquilino, este optará por faze-las ou o senhorio poderá fazer uso do valor entregue como caução para ser ele próprio a tratar do assunto.

Caso entendam que está tudo em ordem e não é necessário reparar qualquer dano, o inquilino poderá exigir que lhe seja restituído o valor que entregou como caução a cada um seguirá a sua vida!

E as rendas adiantadas?

Com o início do contrato, pode haver lugar ao pagamento de rendas adiantadas.

Quando existem pagamentos de rendas adiantadas, caso se cumpra todo o contrato previsto, o inquilino não terá de pagar as últimas rendas. Vejam o exemplo de um contrato de 1 ano, cumprido, em que tenham sido entregues 2 rendas adiantadas. O inquilino não pagará os últimos 2 meses. Se por acaso acordarem a saída antecipada e entrega da casa no prazo de um mês, o inquilino não pagará a última renda e o senhorio deverá devolver-lhe 1 mês de renda restante, pago antecipadamente.

Então, se eu pagar uma caução no valor de uma renda e uma renda antecipada, tenho direito a não pagar os 2 últimos meses de contrato?

Não! É aqui que a porca torce o rabo!!!!

Utilizará a renda adiantada para pagar o último mês, sendo que o senhorio guardará a caução como garantia até que lhe seja entregue o imóvel e verifique que está em perfeitas condições. Então nesse caso, será restituída ao inquilino.

*Atenção que estas respostas não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador!

Em férias, proteja a sua casa!

Finalmente chegou o calor! O verão é por norma a época do ano mais esperada para fazer aquela pausa tão merecida e romper com o stress da loucura do dia a dia.

Se já está a sonhar escapar para longe da cidade, com tardes à beira mar ou com passeios matinais pela floresta, lembre-se que é importante preparar-se pensando na segurança da sua casa.

Não se esqueça que uma casa vazia é o alvo ideal para os "amigos do alheio" que andam mais ativos que nunca nesta época do ano!

Antes de viajar, eu recomendo:

1-Feche bem as janelas, especialmente as que dão para terraços ou varandas.

2-Deixe algumas persianas abertas de forma a parecer que a casa não está vazia.

3-Peça a algum familiar alguns minutos para ir recolhendo a correspondência da caixa do correio ou  até para alterar a posição das cortinas de vez em quando.

4-Informe o seu vizinho que vai viajar. Ele estará por perto e poderá aperceber-se de algo estranho!

5-Não comente com estranhos ou pessoas sem ser da sua confiança que vai de férias.

5-Controle-se com as redes sociais! Espere até voltar para divulgar as suas maravilhosas fotos e aventuras de férias!

6-Desligue os eletrodomésticos da tomada elétrica e silencie o telefone fixo.

7-Atenção às joias e aos objetos de valor que deixa em casa. O ideal será deixá-los num cofre.

Sabia que:

Até 15 de setembro poderá ativar gratuitamente o programa "Verão Seguro-Chave Direta" da PSP?

Poderá ser solicitado numa esquadra da PSP,  em http://www.psp.pt ou através do link https://veraoseguro.mai.gov.pt/Pages/Home.aspx.

Subscrevendo este programa, a casa ficará sob vigilância durante o período de férias. Poderá contar com rondas  frequentes para verificar se está tudo em ordem com as portas e janelas, e outras medidas de segurança.

AH! E aproveite para descansar enquanto eu vendo a sua casa!