Glossário - B A BÁ do imobiliário

Alguma vez se sentiu perdido ao ter pela frente uma situação nova em que tudo lhe parecia chinês? No que diz respeito ao imobiliário, por vezes há termos com que, à partida, poderemos não estar familiarizados...

Pois bem, não desespere!

Deixo-lhe abaixo, uma ajuda preciosa para quando pensar em vender a sua casa ou comprar uma casa nova. Verá que tudo se torna mais fácil!

Palavras chave a dominar durante 

a  venda, compra ou arrendamento de um imóvel:

IMÓVEL

Águas Furtadas 

Modo tradicional de aproveitamento do último andar de um edifício para habitação,  com levantamento de janelas verticais sobre uma das águas do telhado.

Apartamento  

Designa a habitação incluída num imóvel constituído por várias habitações.

Área Bruta Dependente

São áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Ex: garagens, parqueamentos, varandas, sótãos, caves, estendais ou outros, desde que não integrados na área bruta privativa.

Área Bruta Privativa

É a superfície total medida pelo perímetro exteriores e eixos das paredes ou outros elemento separadores do edifício ou da fração. Ou seja, é toda a área ocupada pela fração, incluindo a que ocupam as paredes.

Área de Construção

Corresponde à soma das áreas dos tetos, ou pavimentos cobertos, a todos os níveis da edificação (RGEU).

Área do Lote 

Área de terreno de uma unidade cadastral mínima, para utilização urbana, resultante de uma operação de loteamento.

Área Útil 

É a soma de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Condomínio

Sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em PROPRIEDADE HORIZONTAL. Se, simultaneamente, as fracções pertencerem a diferentes proprietários, estamos perante um CONDOMÍNIO.

Chama-se CONDÓMINO ao proprietário de cada fracção de um prédio, que é simultaneamente comproprietário, com os outros condóminos, das partes comuns do mesmo.
Caderneta Predial - A Caderneta Predial Urbana é um certificado único para cada imóvel, como se de um documento de identificação se tratasse. Este é emitido pela Autoridade Tributária (AT) e é também designado de Certidão Matricial.

Condomínio Fechado

São edifícios dotados de zonas de lazer e serviços comuns a todos os condóminos e que são vedados ao público.

Fogo

Todo o imóvel destinado a habitação de acordo com os requisitos legais exigidos e em conformidade com os condicionalismos na lei presentes.

Fração Autónoma

São as diversas partes em que o edifício foi dividido, através da constituição da propriedade horizontal. Podem ser casas, garagens, lojas, arrecadações etc.

Imóvel

Prédio rústico ou urbano, respetivos direitos inerentes, bem como as suas partes integrantes. Consideram-se, ainda, imóveis as águas, as árvores, arbustos e frutos naturais, enquanto estiverem ligados materialmente com carácter de permanência 

Logradouro

Designa um terreno ou um espaço anexo a uma habitação, usado para serventia da casa.

Lote/Loteamento

Resultado da operação urbanística que consiste na constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento.

Open Space

Um conceito a tornar-se tendência no nosso mercado. Trata-se de um espaço que acolhe várias divisões, numa só área. Ex: cozinhas abertas para a sala de estar e sala de jantar.

Pé Direito

É uma expressão da muito utilizada em arquitetura, engenharia e em construções em geral, que indica a distância do pavimento ao teto.

Planta

Planta Baixa é o nome que se dá ao desenho de uma construção feito, em geral, a partir do corte horizontal à altura de 1,5m a partir da base. É um diagrama dos relacionamentos entre salas, espaços e outros aspectos físicos em um nível de uma estrutura. Nela devem estar detalhadas em escala as medidas das paredes (comprimento e espessura), portas, janelas, o nome de cada ambiente e seu respectivo nível.

Prédio Urbano

Qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro

Prédio Rústico

É aquele que se destina, pelas suas características, à lavoura, ou à exploração agrícola, pecuária, extrativa ou mista, esteja ou não situado em zona rural.

Propriedade Horizontal

Considera-se que um prédio está constituído em PROPRIEDADE HORIZONTAL, quando está dividido em fracções autónomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública

Soleira

Pedra que forma o degrau de uma porta, no qual assentam os umbrais da mesma.

DOCUMENTAÇÃO

ADENE 

Agência para a Energia - É uma instituição de tipo associativo de utilidade pública sem fins lucrativos tem por missão promover e realizar actividades de interesse público na área da energia e das respetivas interfaces com as demais políticas setoriais. (saiba mais aqui)

Alvará de Utilização

Este documento define o tipo de utilização que será dada a um imóvel: se será para fins habitacionais ou não habitacionais (tais como comércio, serviços ou indústria).

A licença de habitação consiste num documento que comprova que um determinado imóvel se encontra habitável porque cumpre todas as condições legais exigíveis para tal. Esta licença é de cariz municipal, pelo que sem vistoria da Câmara Municipal é impossível obtê-la. 

Este documento detém toda a informação fiscal associada ao imóvel. 

Certidão de Teor 

De uma forma simplificada, a Certidão de Teor ou Certidão Permanente de Registo Predial é o bilhete de identidade do imóvel – contém todos os registos efectuados à habitação nele inscrita.

Esta certidão permanente descreve, de forma detalhada, o histórico da casa em termos de constituição e localização, confirma a sua titularidade (quem são os verdadeiros proprietários), identifica a existência de encargos associados, tais como penhoras, hipotecas ou usufrutos registados e, ainda, registos pendentes, permitindo o conhecimento total da sua situação jurídica. (peça a sua aqui)

Certificado Energético 

O Certificado Energético é um documento obrigatório que visa avaliar a eficácia energética de um imóvel. Esta eficácia pode variar entre “A+”, que representa o desempenho energético mais elevado e, assim, uma maior poupança, e “F”, o que significa que a habitação tem pouca eficiência energética. A certificação energética é realizada por técnicos autorizados pela Agência para a Energia (ADENE).

Direitos de Preferência

O direito de preferência traduz-se na obtenção de uma declaração ou certidão relativa ao exercício ou não de direito de preferência no momento da venda de um imóvel por parte do Município onde se insere, ou de um arrendatário que tenha contrato em vigor há mais de 2 anos. (faça o anúncio aqui)

Direito de Superfície 

O direito de superfície é o direito, concedido pelo proprietário a outrem de construir, plantar ou usufruir de seu terreno por tempo determinado.

Inscrição na Matriz 

Ato obrigatório da entidade construtora, quando da conclusão da obra, e do comprador, após a escritura. Dá direito à emissão da caderneta predial.

Matriz Predial 

Registo efectuado no Serviço de Finanças onde consta, designadamente, a composição e a área do prédio, o seu valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários e usufrutuários, se os houver. Um prédio está "omisso" na matriz, se não existir o seu Artigo Matricial

Nº de descrição 

Este número corresponde àquele com que o prédio em questão ficou registado na conservatória. Pode ser encontrado na escritura ou nas cadernetas prediais atualizadas.

PIP (Pedido de Informação Prévia)

É um procedimento autónomo e facultativo, que pode anteceder um licenciamento ou comunicação prévia de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação e demolição de imóveis.

Permite a obtenção de informação sobre a viabilidade de realização de determinada operação urbanística e respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas (altura das fachadas), afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à realização da obra.

TRANSAÇÃO

Arrendamento

Contrato mediante o qual o senhorio se obriga a proporcionar ao arrendatário a utilização de um imóvel ou fracção, através do pagamento de uma retribuição designada por renda.

Asking Price

Preço pedido. Quantidade de dinheiro que alguém quer/pede quando pretende vender um imóvel.

Avaliação Imobiliária

Valor atribuído a um imóvel, para habitação ou comercial, por uma empresa especializada e certificada na área. (veja também: Como avaliar a área da minha casa?)

Caução

É uma garantia especial das obrigações que consiste no depósito de dinheiro, títulos de crédito, pedras ou metais preciosos, podendo ainda ser efectuada por penhor, hipoteca ou fiança bancária. (veja também; Caução de rendas não é renda adiantada.)

CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) 

Documento com carácter legal que destina a formalizar a transmissão de propriedade de um bem, onde quem compra (promitente-comprador) e quem vende (promitente-vendedor) acordam os termos e condições do negócio. Existe um compromisso legal entre as partes e o contrato deve ser reconhecido notarialmente.

Distrate 

Documento que identifica a extinção de uma dívida de um crédito habitação. Este documento é fundamental para a transmissão de propriedade de um bem imóvel.

Escritura Pública 

Documento oficial que formaliza o acto de compra e venda de um bem (imóvel). Realizado perante um notário, este documento traduz todas as cláusulas acordadas entre comprador e vendedor do referido bem (imóvel).

Estudo Comparativo de Mercado 

Este método baseia-se conforme o seu nome indica, na comparação dos valores pelos quais outros imóveis com características similares, se encontram no momento no mercado e pelo valor pelo qual foram já vendidos nos meses anteriores.

Fiador 

Terceira pessoa que assume o pagamento da dívida, junto da instituição de crédito, em caso de incumprimento do mesmo.

FSBO (For Sale by Owner) 

Diz-se na gíria da mediação imobiliária de um imóvel que está no mercado à venda por um particular. "Vende o próprio".

Hipoteca 

Terceira pessoa que assume o pagamento da dívida, junto da instituição de crédito, em caso de incumprimento do mesmo.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

 É um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos ou mistos) situados em Portugal. É um imposto municipal, cuja receita reverte para os respectivos municípios. Substitui a Contribuição Autárquica e entrou em vigor em 01.12.2003. A habitação própria permanente pode ser isenta deste imposto por um período de 3 a 6 anos, consoante o seu valor patrimonial tributário devendo ser efectivamente afecta àquele fim no prazo de 6 meses após a escritura.

Imposto de Selo 

Encargo imposto pelo Estado que incide sobre todos os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papeis e outros factos previstos na Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS).

IMT

É um imposto que tributa as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis, situados no território nacional e de outras situações que a lei equipara a transmissões onerosas de imóveis (art. 1º e 2º e 3º do IMT). O IMT veio substituir o Imposto Municipal de Sisa e entrou em vigor em 01.01.2004.

Mais Valia 

Ganhos obtidos com a diferença entre o valor de realização (valor líquido de custos de venda) e o valor de aquisição, relativos à alienação onerosa de alguns bens.

Mediadoras Imobiliárias 

As empresas que desenvolvem a actividade de mediação em negócio de natureza imobiliária. À mediadora cabe diligenciar no sentido de angariar um potencial interessado no negócio proposto pelo cliente. O exercício da actividade só pode ser feito por empresas devidamente licenciadas pelo Instituto da Construção e do Imobiliário.
(veja também: 12 coisas que os agentes imobiliários fazem para vender a sua casa rapidamente!)

Ónus 

Qualquer encargo ou limitação que recai sobre a propriedade de um bem. Por exemplo, uma hipoteca, um usufruto ou uma servidão.

Penhora 

Apreensão judicial de bens que ocorre quando o devedor não paga a dívida a que se encontra vinculado. Os bens ficam sujeitos à execução, perdendo o devedor o direito de dispor sobre eles. Persistindo o devedor no não pagamento, a penhora é executada, isto é, o tribunal vende os bens objecto de penhora e com o produto da venda, paga ao credor.

Permuta 

Contrato em que as partes transmitem e recebem, simultaneamente, bens móveis ou imóveis, de igual valor ou de valor diferente.

PDM (Plano Diretor Municipal) 

Documento que contém informação sobre o planeamento previsto para o município, através do qual se pode saber se existem planos para construção na área de localização da casa, se a zona apenas se destina à habitação, se existem zonas verdes, se está previsto a construção de fábricas, de redes viárias, etc

Sinal

Valor que o comprador entrega ao vendedor depois de tomar a decisão de compra. Constitui o início do pagamento da habitação e funciona como garantia do interesse do comprador.

Spread 

Margem percentual adicionada pelo banco à taxa de juro de referência (indexante).

Trespasse 

Transmissão da posição contratual de arrendatário em estabelecimento comercial ou industrial, sem dependência da autorização do senhorio.


DICA de CONSULTOR:
Consulte sempre um advogado ou solicitador para rever e confirmar a documentação do imóvel e de todos os intervenientes de forma a garantir a viabilidade e conformidade do negócio.

Um consultor imobiliário, com a assessoria de uma boa equipa jurídica, financeira e administrativa, poderá ser uma mais valia para que tudo corra sem qualquer falha!

Planear, reorganizar e IMAGINAR. Uma nova casa é como pintar uma tela em branco.

Costumo dizer que vender uma casa é como abrir as portas para novos mundos!

A partir de um único imóvel, vejo possibilidades quase infinitas de criar inúmeras casas.

Quem compra uma casa, procura um abrigo com o qual se possa identificar e viver as suas aventuras e desventuras. Esse espaço tão SEU onde irá passar tantos momentos das suas vidas, torna-se quase uma extensão do seu EU.

Basta pensar que todos nós temos personalidades diferentes para perceber que cada um terá as suas próprias expectativas e quererá reorganizar o seu novo cantinho à sua maneira, dando-lhe o seu cunho pessoal. (E ainda bem que assim é, porque na realidade, não consigo imaginar o tédio que seria ter de vender todos os dias casas iguais e iguais e iguais e iguais...Ai! Não! POR FAVOR!)

 Assim, é muito natural que quem compra nova casa, pense quase de imediato em fazer algumas transformações procurando adaptar o espaço de forma a que se identifique com ele e se sinta bem dentro dele. Por vezes pequenas transformações como mudar a cor das paredes, alterar os azulejos da casa de banho, mudar os moveis da cozinha já podem fazer a diferença.

Quando vendemos imóveis já com algum desgaste, o desafio torna-se ainda maior, e a imaginação começa a fervilhar de novas alternativas. Ficamos perante uma tela em branco e de repente, quase tudo é possível!

Já imaginaram uma casa remodelada completamente à vossa medida, onde poderão reorganizar o espaço como quiserem?  E escolher todos os materiais e pormenores de cima abaixo? É um sonho, não é?

É aqui que volto ao princípio:

Vender uma casa é como abrir as portas a novos mundos!

Entrar numa casa antiga, por vezes com espaços menos bem otimizados e imaginar uma nova casa nem sempre é fácil.

O meu papel, enquanto consultora imobiliária passa também por ajudar as pessoas que visitam o imóvel a abrir os seus horizontes e ajudá-los a visualizar, visualizar e ainda visualizar.

Uma sala pequena, de repente pode tornar-se maior. Uma cozinha mal aproveitada pode ganhar um espaço extra de arrumação. Como? Partindo uma parede aqui, ajustando o mobiliário acolá etc.

Mas é verdade que imaginar nem sempre é um processo fácil...Nem todos conseguimos ver para além do que temos diante dos olhos.

Então, para colocar estas soluções ao alcance dos potenciais compradores, é preciso mostrar-lhes! E para isso preciso de ajuda especializada, neste caso de um arquiteto que, com um toque de magia, desdobra todo este espaço criando uma nova organização e rejuvenescendo-o quase como um lifting.

E de repente, tudo se torna mais claro!

Espreitem abaixo:

Temos uma casa já com alguns anos onde viveu durante anos uma família. Nela foram criados filhos e netos, foram vividas felicidades e tristezas.

Como tudo nesta vida é cíclico, chega a altura de mudar de mãos e adaptar-se a novas funcionalidades.

AO TRABALHO!

É necessário fazer todo o levantamento do espaço:

Tirar medidas:

Planear:

No final teremos uma planta precisa do espaço que poderemos apresentar e um ponto de partida para pensar em novas soluções.

 E agora finalmente, conseguimos IMAGINAR!

Como por magia, tudo parece mais claro!

Sabem qual foi o resultado final? VENDIDO em menos de 15 dias!

Resta-me agradecer e empenho do arquiteto Pedro Viana da 15x10 que colaborou neste projeto.


E eu lá vou toda lampeira a caminho da próxima venda!

Que mais pode uma consultora querer?! ;)

DICA DE CONSULTORA: Espreitem este apartamento acabado de remodelar na Av. Elias Garcia. Cheira a novo! CLIQUEM AQUI

Como fazer uma proposta de compra de imóvel irrecusável!

Quando encontramos a nossa casa de sonho, começamos imediatamente a sentir borboletas no estômago e uma vontade enorme de compra-la antes que alguém o faça antes de nós!

Mas a compra de casa é como um namoro entre proprietário e potencial comprador, na medida em que a relação terá de agradar a ambos para que se dê o "casamento".

Quero eu dizer com isto que, para que o negócio seja percecionado por ambas as partes como WIN-WIN e se possa avançar para uma fase em que um promete vender e o outro promete comprar, (o grande SIM), todos terão de ficar satisfeitos com as condições estipuladas antecipadamente para o negócio.

É aqui que por vezes começam a surgir algumas inseguranças

e surgem algumas perguntas.

-Não concordo com o valor pedido, devo desistir e nem sequer apresentar proposta?

-Até que ponto é que me é permitido negociar?

-Qual o valor de entrada que devo propor?

-Vou começar por baixo para ver se "cola"... Mas será que é a melhor estratégia?

Como estas, é frequente colocarem-me muitas outras questões.

Vou, neste artigo, deixar-vos umas dicas que me parecem úteis na hora de conduzir uma negociação e apresentar uma proposta. 
Mas uma coisa é certa: A minha experiência mostra-me que vale sempre a pena apresentar uma proposta, mesmo quando nos dizem que não é negociável. Afinal, como se costuma dizer, "o não está garantido".

O que é uma proposta?

Uma proposta não é mais que a demostração por parte de um potencial comprador ao proprietário, da sua vontade de comprar um determinado imóvel. É como dizer: Estou interessado em comprar, mas em determinadas condições!

Muitas das vezes, existe vontade legítima de comprar o imóvel, mas, por uma ou outra razão, as condições do negócio não correspondem às expectativas de quem compra, seja por considerarem o valor demasiado alto, pelo prazo de escritura não se adequar às suas necessidades, ou mesmo por questões mais práticas como por exemplo entender que o imóvel deverá ser entregue com uma nova pintura, entre tantas outras.

O fator que mais frequentemente se discute é o valor de compra! Os potenciais compradores tendem a apresentar propostas abaixo do asking price, esperando que se encontre um ponto de equilíbrio entre as duas partes, o famoso "chegar ao meio caminho".

Então, uma proposta pode gerar 3 situações de negociação:

1- ACEITE - O proprietário aceita os valores e condições propostas pelo potencial comprador.

2-CONTRAPROPOSTA - O proprietário recusa algumas das condições propostas e propõe outro ponto de entendimento. (ex.: baixa ligeiramente o valor em relação ao valor inicialmente pedido)

3- NÃO ACEITAÇÃO - O proprietário não aceita as condições e, não quer fazer contraproposta. (Normalmente acontece quando os valores propostos vêm demasiado abaixo do asking price, o que poderá ser entendido como não sendo razoável e considerado quase ofensivo).

Para não "matar" a negociação logo à partida, a proposta deverá traduzir da melhor forma o interesse do comprador, ou seja, deverá ser clara, específica e definida temporalmente. O objetivo será dotá-la de um carácter único de forma a sobressair entre outras que possam surgir.

Veja o esquema abaixo:

O que incluir numa proposta de compra imobiliária

Quanto mais detalhada for a proposta de compra, maior a credibilidade e a probabilidade de suscitar interesse por parte do vendedor.

No entanto, deverá ter em atenção alguns aspetos na altura de fazer ou negociar uma proposta de compra para um imóvel. Anote estas 7 dicas:

1- Consulte os valores/custos de aquisição do imóvel (IMT, Imposto de selo, etc.) 

Qualquer imóvel terá custos adicionais de aquisição que é preciso ter em conta de antemão.
Pode fazer uma simulação de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imoveis e         Imposto de Selo aqui.

2- Consultoria financeira

Se pretender recorrer a financiamento, averigue junto das várias entidades bancárias, quais lhe oferecem as melhores condições (spreads, custas de abertura de processo, seguros etc.). Verifique qual o valor máximo que pode atingir na negociação do imóvel.
Este é um dos serviços que coloco ao dispor dos meus clientes compradores através de um atendimento personalizado gratuito por um consultor financeiro MaxFinance.

3- Analise o mercado

Averigue quais os valores pelos quais estão a ser vendidos na zona imóveis semelhantes aos que pretende comprar de forma a perceber qual o valor mais sensato a propor, até onde ir e quando desistir.
Para ajudar a perceber melhor quanto poderá valer um imóvel e que proposta apresentar, veja também: Como avaliar a área da minha casa

4- Procure saber quais as motivações do vendedor

Não adianta, por exemplo, propor um fecho de negócio rápido, como sendo uma mais valia, se ao vendedor for mais conveniente escriturar a 90 ou 120 dias porque até precisa, entretanto, de encontrar uma outra casa para viver antes de entregar o imóvel.
Quanto mais informação reunir sobre o vendedor do imóvel, mais oportunidades terá de apresentar uma proposta que vá de encontro às suas necessidades e expectativas.

5- Seja rápido 

Responder rapidamente à contraproposta do vendedor demonstra interesse e reduz o espaço para que entrem novas propostas de outros interessados.

6- Em alternativa, negoceie condições em vez de valor

Por vezes as condições do negócio são determinantes para o desempate entre duas propostas de valor semelhante. Propor, por hipótese, um sinal mais alto, pode significar um maior compromisso e captar a atenção do vendedor (principalmente nos casos em que se sabe que o proprietário necessita de capital inicial para avançar para a compra de uma nova casa. E como se sabe? Fazendo perguntas!).
O sinal habitual é de 10% ou 15%. Se tiver condições para isso, poderá apresentar um sinal de 30% ou 40%, estará a mostrar que realmente está disposto a assumir o risco e isso poderá ser valorizado pelo proprietário.

7- Mostre alguma flexibilidade

Não caia na tentação de ser demasiado rígido. O género "é pegar ou largar" torna-se demasiado agressivo e habitualmente coloca a outra parte na defensiva.
Ceda em algumas questões e vá propondo alternativas em troca. Por exemplo, aceite um valor mais alto, mas proponha que lhe façam uma pintura ou ficar com o sofá, pequenos arranjos ou qualquer outra contingência até que ambas as partes fiquem satisfeitas.

Enquanto consultora, tento sempre acompanhar da melhor forma os meus clientes compradores durante a fase de propostas, propondo soluções, gerindo o stress e acima de tudo a informação que é passada de comprador-vendedor e vendedor-comprador.
É uma altura tensa por natureza e por vezes os ânimos exaltam-se. É natural!  Daí a mais valia de ter ao seu lado um intermediário que negoceia de cabeça fria, afastando a emoção do negócio em si. 

DICA DE CONSULTORA:  Embora possamos aprender a tornar as nossas propostas mais "sexy", nem sempre ganhamos o negócio...Mas lembre-se que, casas há muitas! E que a próxima será para si! Não desanime à primeira. Estará muito mais tranquilo bem preparado na próxima negociação!




Até breve e bons negócios!

Como avaliar a área da minha casa?

Quando estamos a pensar vender ou comprar uma casa, interessa-nos estabelecer o valor de m2 correto de mercado de forma a conseguir colocar o imóvel num lugar competitivo face aos outros imóveis disponíveis na zona, ou mesmo saber se estamos a pagar "caro" ou "barato" na altura de apresentar uma proposta.

Ora, é frequente ouvir clientes dizer que:

 "Mas se, após a minha análise, constatei que o valor de m2 na zona X é de Y, então porque é que a minha casa que tem 100m2, vale menos?"

Precisamos em primeiro lugar, entender que o valor/m2 de um imóvel é definido, comparativamente com os valores indicativos de valor pedido de imóveis com características semelhantes em venda no momento da avaliação, bem como e, dado mais importante que qualquer outro, da consulta dos valores efetivos de fecho de negócio ou seja, dos valores pelos quais as casas acabaram por ser vendidas após a negociação.

Quando procura informação, quer pela consulta de sites de venda online, placas de venda, quer noutro tipo de fontes, o proprietário apenas terá acesso aos valores pedidos, o que não quer dizer que os imóveis venham a vender-se a esse valor.

Uma das hipóteses será então ter em conta que poderá existir uma margem de negociação para menos, entre os valores pedidos e os valores reais de venda. Não tendo uma base de dados de registo de valores de venda, esta margem poderá apenas ser considerada pelo proprietário de forma empírica.

É também importante saber que um imóvel é composto de vários tipos de áreas, e que nem todas têm o mesmo valor/m2. Um pouco como o ouro, a prata e o bronze, todos são metais preciosos, mas uns valem mais do que outros.

T3 Av Elias Garcia
ID:123751084-61

Vamos então definir quais os tipos de áreas num imóvel:

- Área bruta privativa

É a superfície total medida pelo perímetro exteriores e eixos das paredes ou outros elemento separadores do edifício ou da fração. Ou seja, é toda a área ocupada pela fração, incluindo a que ocupam as paredes.

- Área útil

É a soma de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

- Área bruta dependente

São áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração. Ex: garagens, parqueamentos, varandas, sótãos, caves, estendais ou outros, desde que não integrados na área bruta privativa.

A área útil será sempre o nosso "ouro" quando consideramos o valor/m2 de uma casa.

As varandas não têm valor de mercado. O valor de uma varanda, consoante o tipo (aberta, bem ou mal fechada) dependerá em diferentes proporções do preço de m2 da área principal (área bruta privativa).

Os estacionamentos também devem ser avaliados de forma diferente conforme a sua disposição ou características (box, individual, ao ar livre, duplo, duplo em fila, triplo em fila).

Um sótão que esteja legalizado, valerá mais que um sótão não legalizado, sendo que as condições de acesso são também elementos diferenciadores na hora de definir valores.

Arrecadações contiguas ao fogo poderão ser mais valorizadas do que afastadas do fogo, uma vez que poderá haver a hipótese de serem anexadas.

Os terraços e logradouros serão mais ou menos valorizados segundo as suas características (maior ou menor privacidade, lixo proveniente dos vizinhos de cima, necessidade de limpeza, dimensão, entre outros)

Assim, é preciso ter em conta não só os valores m2 praticados na zona, mas também as características dos diversos espaços e aplicar os devidos coeficientes de valorização ou desvalorização a cada uma das áreas de forma a chegar ao presumível valor de transação de um imóvel a que costumamos chamar valor de mercado.

Presumível valor, porque não se trata de uma ciência exata, mas sim de uma estimativa. Que será mais precisa, quanto mais elementos dispor, e for conhecedor dos dados da zona, quem o determina.

DICA DE CONSULTOR: Ter a tentação de testar o mercado e colocar um imóvel em venda num valor completamente desajustado, poderá afastar o interesse dos potenciais compradores (que cada vez têm acesso a mais informação) e inibir os pedidos de visita ou a apresentação de propostas de clientes que talvez estivessem dispostos a pagar o valor ajustado ao mercado.

Veja também algumas dicas para colocar o seu imóvel em venda.

13 ideias para decorar a sua casa no halloween

O Halloween, não sendo uma tradição, está a entrar cada vez mais pelas casas portuguesas.
Estando o nosso planeta cada vez mais interligado, é natural que as pessoas se tornem cidadãos do mundo e acolham costumes vindos de todas as partes do globo.

Para quem gosta de vestir a sua casa a preceito e não perde um motivo para festejar, ficam algumas ideias que descobri online. (fotos fonte: Pinterest)

1. Monstros na janela

    A sua casa vai ser a mais assustadora da rua!

2. Coroa de...ossos

Um esqueleto para dar as boas vindas aos seus amigos em grande estilo.

3. Espelho maléfico

Entre sem olhar ou ficará aprisionado para sempre!

4. Chapéus flutuantes

Tome cuidado pois podem roubar os seus pensamentos mais profundos…

5. Luminária de cabeças

A luz certa faz maravilhas para criar ambiente.

6. Reposteiro com teias e morcegos

A sua casa é demasiado limpa? Que horror! Trate de disfarçar isso!

7. Abóboras com flores

Os recantos merecem uma atenção especial.

8. Centro de mesa caveira

Prepare uma mesa digna do castelo do conde Drácula.

9. Balões fantasma

Pequenos pormenores poderão fazer a diferença.

10. Ovos de dragão verdes

Sirva iguarias de gritos.

11. Gomas festivas

E acepipes com nomes sugestivos para os mais resistentes.

12. Lareira com trancas

Nesta noite todos vão querer entrar na sua casa. Todo o cuidado é pouco.

13. AH! E as vassouras ficam lá fora!

Agora que já tem algumas ideias, é tempo de por mãos à obra e organizar o jantar mais assustador que a sua casa alguma vez viu.

Dica de consultor: Se estiver a vender a casa, não se esqueça de retirar as decorações temáticas antes de retomar as visitas dos potenciais compradores. Um ambiente neutro funciona sempre melhor!

Veja também  8 Dicas para ter sucesso. Vender uma casa é uma aventura!

HAPPY HALLOWEEN!

12 coisas que os agentes imobiliários fazem para vender a sua casa rapidamente!

Longe de ver-me como uma super heroína (pelo menos sem ser aos olhos dos meus filhos e alguns dias em que acordo com especial disposição, olho-me no espelho e sinto-me cheia de pica para me atirar ao mundo), acredito que nós os agentes imobiliários possuímos alguns "poderes" que nos tornam mais fortes na hora de vender um imóvel.







Por falar em super heróis. O que acham deste quarto. EU ADORO!





São competências que desenvolvemos diariamente, quer pela exposição às diferentes situações com que nos deparamos em cada negócio (muitas vezes ossos duros de roer), quer pelo treino e formação que fazem parte do nosso dia-a-dia.

As ferramentas de análise de mercado a que temos acesso e os meios que dispomos para aplicar diferentes estratégias, são também peças fundamentais para maximizar a nossa visibilidade e principalmente a dos imóveis que nos confiam, eles sim, as grandes estrelas.

Aqui estão 12 coisas que posso fazer por si, para ajudá-lo a vender a sua casa mais rapidamente e ao melhor valor de mercado:

1. Impactar a venda

Estatísticas mostram que os agentes imobiliários conseguem em média negociar valores 13% mais elevados do que os proprietários que vendem sozinhos.

2. Conhecer, compreender e interpretar a informação do mercado num determinado local.

Dispomos de informação privilegiada sobre o mercado e suas transações. 

3. Ajudo a determinar o valor apropriado para colocar em venda

Temos acesso exclusivo a bases de dados de imóveis em venda no mercado, tempos de venda, valores de venda e principalmente valores de vendidos nos últimos meses.

4. Promover a sua casa online para dar-lhe máxima exposição.

Estamos de olho não só no mercado nacional mas também internacional.

5. Fotografia profissional, vídeo e 3D marketing.

As nossas fotos são tiradas por quem sabe, garantindo os melhores ângulos e mostrando a casa da melhor forma.

6. Sei onde encontrar compradores!

Ah. Isso é eu sei! E os meus colegas ajudam-me.

7. Colaboro com outros consultores.

Trabalhar em rede ajuda-nos a ter melhores resultados e a aprender com as experiências uns dos outros.

8. Comunico e divulgo os imóveis a outros consultores. 

Conhecemos muitos consultores dentro e fora da rede. Todos eles poderão a qualquer altura trazer-nos o comprador ideal para a sua casa! Partilhamos, garantimos a venda mais rápida e no final, todos ganham!

9. Sei como negociar profissionalmente.

Desenvolvemos skills para afastar os sentimentos da negociação.

10. Consigo antever problemas antes que surjam.

O que para si parece difuso e cinzento, para mim, parece-me bem claro! Been there, done that. Afinal fazemo-lo todos os dias!

11. Dou-lhe dicas para aumentar o seu retorno.

Temos estratégias para tornar tudo mais fácil e vender ao melhor valor de mercado. 

12.  Aponto para a audiência certa para a sua casa!

É importante compreender ao pormenor as necessidades e qualificar financeiramente para chegar ao potencial comprador e maximizar a probabilidade de surgir uma proposta irrecusável.

E então, está com vontade de vender a sua casa?
                                                                    Contacte-me já hoje!

BOAS VENDAS!

Caução das rendas não é renda adiantada!

Ao longo da minha vida de consultor, tenho reparado que uma das coisas que mais confunde os senhorios e arrendatários é a caução de renda.

Mas afinal, o que é a caução de rendas?

A caução de rendas, é um valor estipulado pelo senhorio e aceite pelo arrendatário de forma a garantir que a casa ser-lhe-á entregue sem danos no final do contrato. Serve então, para prevenir eventuais surpresas futuras e cobrir as reparações de manutenção  necessárias resultantes do uso do imóvel pelo inquilino.

Deverá ficar registada no contrato de arrendamento. 

Na hora de entregar a casa, caso haja necessidade de efetuar reparações no imóvel devido ao uso do inquilino, este optará por faze-las ou o senhorio poderá fazer uso do valor entregue como caução para ser ele próprio a tratar do assunto.

Caso entendam que está tudo em ordem e não é necessário reparar qualquer dano, o inquilino poderá exigir que lhe seja restituído o valor que entregou como caução a cada um seguirá a sua vida!

E as rendas adiantadas?

Com o início do contrato, pode haver lugar ao pagamento de rendas adiantadas.

Quando existem pagamentos de rendas adiantadas, caso se cumpra todo o contrato previsto, o inquilino não terá de pagar as últimas rendas. Vejam o exemplo de um contrato de 1 ano, cumprido, em que tenham sido entregues 2 rendas adiantadas. O inquilino não pagará os últimos 2 meses. Se por acaso acordarem a saída antecipada e entrega da casa no prazo de um mês, o inquilino não pagará a última renda e o senhorio deverá devolver-lhe 1 mês de renda restante, pago antecipadamente.

Então, se eu pagar uma caução no valor de uma renda e uma renda antecipada, tenho direito a não pagar os 2 últimos meses de contrato?

Não! É aqui que a porca torce o rabo!!!!

Utilizará a renda adiantada para pagar o último mês, sendo que o senhorio guardará a caução como garantia até que lhe seja entregue o imóvel e verifique que está em perfeitas condições. Então nesse caso, será restituída ao inquilino.

*Atenção que estas respostas não dispensam a consulta de um profissional qualificado, advogado ou solicitador!